阳光城债务的“隐秘角落”:规模增长停滞 负债率超100%红线
发布时间:2020-08-26

截至2020年6月30日,阳光城总负债达2837.5亿元。作为高杠杆撬动规模扩张的闽系房企,阳光城在疫情影响及市场下行的背景下,陷入销售业绩持平,规模增长停滞的局面,而且负债率仍超100%红线,常被人拿来与泰禾做比较。
转载自腾讯新闻


不同于以往,这次阳光城(000671.SZ)未召开2020年中业绩会。

“高增长、高利润、低负债共存”,在融资加杠杆背景下,阳光城的半年考成绩单个别指标看似漂亮,实则规模增长停滞、销售业绩持平,隐忧难以排解。

所以,“双斌时代”的阳光城,并未出现太多惊喜。

杠杆换取规模是多数房企实现扩张的方式,过去一年,阳光城就已成为A股总资产规模突破两千亿关口的闽系上市房企。

在资产规模增加的同时,其负债规模同步攀升,负债率处于高位。伴随金融环境和房地产市场的变化,过高的杠杆意味着风险。因此,阳光城在降杠杆方面也做足了功夫,明面上的净负债率在永续债和非控股权益的叠加影响下在近两年呈现逐渐下降趋势。

在规模和降杠杆方面,“双斌时代”的阳光城如同钢丝绳上跳舞般秀财技。对于2020年下半年的发展计划,阳光城表示,今年的销售目标仍然是实现“2000亿+”,目前这一目标并未因疫情而改变。


01

规模增长停滞、销售业绩持平

“双斌时代”的阳光城与同为闽系房企的泰禾地产相似,高杠杆下不停拿地、销售回款,推崇资金高周转的发展模式。其近年来的经营结果反应在财报上,确实也印证了这一资金高周转的模式。短短四年时间,阳光城就从2015年仅300亿左右规模到2019年迈过两千亿门槛。

作为高杠杆撬动规模扩张的闽系房企,阳光城在疫情影响及市场下行的背景下,陷入销售业绩持平,规模增长停滞的局面。 
根据半年报数据显示,截至今年上半年,阳光城实现全口径销售金额900.09亿元,同比微跌0.1%,低于TOP20房企平均同比增长0.19%的增长率。其权益销售金额579.74亿元,对比2019同期销售额577.12亿元,销售业绩基本持平。

腾讯房产梳理阳光城近年来半年度营收及归母净利润数据了解到,自2019年跨入2000亿门槛的同时,其销售增速亦明显放缓,略显疲态。截至今年上半年,阳光城延续了2019年慢增速,实现结算收入241.20亿元,同比仅增长7.15%,再创历史新低。


看似风光财务报表中取得的成绩是“面子”实则不然,其降负债、控杠杆、抓现金“里子”层面利用财技做出的调整和变化更值得深究。

02


负债率“明降暗升”的背后

众所周知,由于结转周期的原因,上市房企的利润表具有一定滞后性。更值得关注的是资产负债表,这直接反应出房企的资产规模扩张速度和负债情况。

腾讯房产查阅半年报获悉,截至2020年6月30日,阳光城总负债超两千亿,达到2837.5亿元。其货币资金端达到484亿,即使勉强覆盖377亿短期有息债,也短期偿债压力。阳光城的计息负债规模控制在1121.61亿元,近三年保持不变。非银行融资比重由去年底的24.94%下降至22.19%,净债务比率的急剧下降。

从相对价值来看,阳光城的计息债务比率下降到33.06%,比去年年底下降了3.46%.其净债务比率下降至114.98%,比去年年底下降了23%,虽然较2019年末下降了23.22%,仍然超过100%的“红线”。

在负债率破红线背景下,阳光城也不断降杆杆方面下足了功夫,不断增加永续债发行,比如“2017年度第三期中期票据”10亿元、“可续期信托贷款”30亿元、和 “2018年度第一期中期票据”10亿元等三笔,高达50亿金额。

数据来源:企业财报
众所周知,永续债具备“永远存续” 的特性,在财务报表中可不将其看作为负债,而是看作股东权益,故能大幅降低企业的负债率。然而,看似 “永远存续”,但终究要还的。倘若处理不当,永续债利率将攀升至10%以上,对归母利润形成负担。此外,净负债率想降到100%以下也并非易事。

A股上市房企对于永续债的使用还不算普遍,却是阳光城补充”弹药“的利器。

腾讯房产查阅阳光城往年财报发现,“永续债”的字眼在2017年的财报中就已出现。据其财报披露,自2017年,上市公司共发行40亿元永续债,接近当年10家A股房企发债总额419亿的1/10。此后2018年-2019年,阳光城永续债规模均为50亿元。目前,该50亿永续债仍再续。2020年上半年,阳光城的净利润中也因此有了一笔约0.68亿元的少数股东损益。

知名地产分析师严跃进对腾讯房产表示,持续扩张同时必然会有类似融资,但市场本身具有不确定性,对于投资风险来说,区域市场的竞争对其经营方面的资金压力、销售业绩等都有一定程度的影响。加上近期市场传言监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长,设置“三道红线”拟进一步收紧房地产公司发债融资等都是需要注意防范的。

此外,阳光城也不断加大对非控股权益的运用,这些看似“权益”的背后,疑似存在“明股实债”等财务技法。中报数据显示,截止2020年上半年,阳光城总资产3392.48亿元,同比增长10.31%,归属于上市股东净资产278.67亿元,同比增长4.2%,归属于少数股东的权益则有276.28亿元,几乎追平了归属于上市公司股东的权益。在有息负债规模基本持平的背景下,净负债率的下降也依赖少数股东权益增加来实现。

总的来看,永续债和非控股权益的叠加使用,阳光城的净负债率表面上呈现逐年下降趋势。2019年,其净负债率为138.2%。“永续债虽然在一定程度上降低了企业的净负债率,优化了财务报表,但实际上将对房企产生未来的偿债压力。”不愿具名的资深财经评论员透露。假设将这50亿元的永续债也计入负债,则阳光城2019年末的净负债率将达到164%。

03

“表外输血”担保破千亿

高额的担保,大股东高比例质押,也为负债经营的阳光城埋下隐患。

6月19日晚间,阳光城发布2020年担保计划。2020年阳光城总计划担保额度为1500亿元,公告披露,截止2019年12月31日,实际发生担保金额为872.42亿元。

高负债下的阳光城仍为多家亏损子公司担保。8月19日,阳光城发布的“关于为子公司济南士辉实业供担保的公告”说明显示,截至公告披露日,公司及控股子公司对参股公司提供担保163.33亿元;为其他资产负债率超过70%的控股子公司提供担保847.65亿元;为其他资产负债率不超过70%的控股子公司提供担保为79.75亿元。

上述三类担保合计实际发生担保金额为1,090.73亿元,占最近一期经审计合并报表归属母公司净资产的407.83%。

据了解,阳光城此前还连续发布10份担保公告,为子公司、参股公司及参股项目融资提供担保,总担保金额约为37.27亿。截至目前,阳光城实际发生的担保总额已经超过了千亿。

数据来源:企业公告
值得注意的是,在十余家子公司中,阳光城为持股50%的佛山信财置业有限公司(南庄项目)引起业界关注。公开资料显示,该项目拟接受光大银行佛山分行提供的2.5亿元融资,阳光城却对该笔融资提供全额连带责任保证担保。南庄项目另一权益股东和佛山信财置业为阳光城提供反担保。

此外,股权质押率也是其隐患的另一个侧面。7月11日,阳光城发布公告称,其控股股东福建阳光集团及其全资子公司东方信隆资产、一致行动人福建康田实业集团所持股份累计质押数量占所持阳光城股份数量比例超过80%。而中民投旗下的二股东上海嘉闻也将其所持阳光城股份全部质押。成立于1991年的阳光城法定代表人是林腾蛟,而实际控制人是吴洁。其实际控制人吴洁股权几乎全被质押。

众所周知,泰禾集团在一定程度已成为激进的闽系房企的“负面典型”。如今,作为同是走高杠杆模式的闽系房企,尽管短期偿债压力没有泰禾集团大,但债务结构不合理,结转效率低,现金流紧张,未来是否会步泰禾的后尘,成了阳光城面临的刻不容缓的问题。

此外,5月27日,阳光城收到深交所监管函,公司存在未披露表外项目的财务资助。

监管函指出,阳光城于2015年至2020年期间,存在向公司合并报表范围外或持股比例不超过50%的房地产项目公司,提供财务资助但未履行相关审议程序和披露义务的情形,期间阳光城使用闲置募集资金补充流动资金。此行为违反了股票上市规则。

阳光城随后也在5月29日发布公告回应深圳证券交易所监管函中提及的“对联营、合营企业及合作方其他应收款的相关审议程序和披露义务问题”。虽已解释了资金管理问题,但从消息面看,市场及投资者仍存质疑。

反观近年来,房企给表外项目输血,进行担保护航融资,巨额财务资助和巨额担保,逐渐引起资本市场及监管部门的重视。华泰证券研报指出,表外融资成为房地产企业重要的融资方式之一,体现为通过联营合营企业融资、“明股实债”融资等。表外融资会让房企债务隐性化,通过优化财务指标,误导有关部门高估房企偿债能力。

高周转、高负债和高杠杆是悬在阳光城头上的“达摩克利斯之剑”。2019年,阳光城虽已跨过两千亿的门槛,但随着房地产行业红利逐渐消退,融资端的收紧以及销售端的不确定加大,未来将面临怎样的市场考验,腾讯房产将持续关注。

时间地点行程您做主、把关提醒服务我来帮
预约方同专车看房,楼下接您随时出发,看房高效不受累~
已有 人领取优惠
抢楼盘限时优惠!折扣优惠将与您的手机号绑定
快速订阅
您的个人信息将会被保密,请放心填写
· 开盘通知 · 楼盘报价
时间地点行程您做主、把关提醒服务我来帮
预约方同专车看房,楼下接您随时出发,看房高效不受累~